雪崩时,没有一片雪花是无辜的。
01
就在今天上午,继一拍流拍后,深圳顶豪恒裕滨城二期5座A单元40B,建面约278平的楼王户型又流拍了。
(资料图)
自4月份上架京东法拍以来,恒裕滨城二期这套豪宅就备受市场关注,每一次有新动作都会牵绊着各方情绪。
一来,这房子近乎完美,属于一流产品;二来,房子的背景很复杂,属于涉贿房产。
一拍时,该房源起拍价1.07亿,折合单价38.4万/平,因和市场价相差无几导致流拍。
而后二拍起拍价,从1个小目标降到了8560万,直降2140万,相当于打了八折。
这次超6000人围观,都伸长了脖子在屏幕前坐等花落谁家,没想到最终还是无人出价。
作为深圳楼市的天花板,如何看待恒二的此次流拍?
02
说说我的几点看法。
其一,恒二这套法拍房生不逢时。
目前整个楼市大环境确实不好,特别是和2、3月份比起来,出现了较大幅度的下滑,包括全国各地数据。
4月份商品房销售额,在3月份的基础上几乎腰斩,又回到了去年底的水平。5月份的数据虽然还没出来,但大概率比4月份更差。
参考最近一周的楼市变化,全国100城房价全线下跌,其他没有统计价值的城市就更不用说了。
现在的市场情绪不好,法拍的时机也是命不好。
恒二这套法拍房,如果在两三个月前拍卖的话,这个价格大概率不至于流拍。
其二,房产的特殊性。
基于这套房源有刑事背景,土豪们出手的时候可能也会有点忌讳,特别是涉及刑事案件。
就像上周,朋友圈刷屏的恒裕滨城二期那套170平户型,挂盘价4900万,此前都是5000多万,接近6000万的成交,但因为这套房源位于18楼,相比其他楼层便宜了1000万左右。
而且170平户型,还是恒二最受欢迎的户型。
因为18楼的迷信说法是18层地狱,有钱人尤其是潮汕有些土豪,会比较在意这些。
其三,市场情绪会冲淡买房预期,但不会泯灭好房子的价值。
牛市无冷饭,熊市无净土。
最近的楼市、股市和债市,可以说是三绝杀。
但是印钞机的速度并没有因此减缓下来,在4月末,M2余额为280.85万亿,即将突破300万亿,这些多印出来的钱最终会流向哪里?
现在悲观的情绪到处蔓延,已经蔓延到了豪宅市场,但我坚信,假以时日,悲观情绪散去,市场逐渐回归理性,像深圳这种顶级豪宅依然会是很抢手。
03
这两年,深圳楼市的刚需和改善市场,基本上已经跌了2~3成。
相比之下,深圳湾这种豪宅片区,特别是优质豪宅产品,相比最高点,其实没有下跌多少。
如果房地产救市措施没有很快挽回人们的信心,那么豪宅市场也可能会继续补跌。
在房地产牛市的时候,豪宅是领涨,改善住宅是跟涨,而普通刚需是补涨。从区域来看,核心片区是领涨,外围片区是跟涨与补涨。
在房地产熊市的时候,外围的普通住宅最先下跌,接着是改善住宅跟跌,最后才是核心区的豪宅产品补跌。
这两个顺序是完全相反的。
所以说,买房子就尽可能买在核心片区的优质资产。
因为市场行情好的时候,它既是领涨角色,也涨得更多。而市场行情特别差的时候,它不仅下跌得最晚,同时还下跌得较少。
每一次楼市下行,核心城市都会诞生很多机会,这个时候不适宜盲目悲观。
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